この記事の要点
- 大東建託は1974年創業、相続税という制度が作る需要の上に賃貸住宅の建設とサブリースを組み合わせた。空室リスクを引き受けることで地主の決断を可能にしたが、説明不足が社会問題となり法整備を招いた。
- なぜ、地主は建てるのか
- リスクを、引き受ける
- 家賃保証の、限界
- 説明責任という、事業の条件
大東建託は、制度が需要を作った事業の典型です。1974年、多田勝美が創業しました。
土地を持つ地主に賃貸住宅の建設を提案し、完成後は一括借り上げ(サブリース)で家賃を保証する。相続税の負担が軽くなるという制度が、建てる理由を提供しました。
Founded1974年地主への提案
Driver相続税制度が建てる理由を作る
Riskサブリース空室リスクを引き受ける
Chapter 01年表大東建託の歩み
1974大東建託を創業多田勝美が設立
1980年代賃貸住宅の建築請負地主への提案営業を確立
1990年代〜一括借り上げ(サブリース)空室リスクを自社が引き受ける
2000年代全国に展開管理戸数が大幅に増加
2010年代後半サブリースのあり方が社会問題に契約時の説明義務など法整備が進む
現在管理戸数で国内最大級制度の変化への対応が続く
Chapter 02構造なぜ、地主は建てるのか
更地のまま持っていると、相続税の評価額は高くなります。賃貸住宅を建てると、土地と建物の評価が下がり、相続税の負担が軽くなる。
つまり地主が建てる動機は、賃貸事業で儲けたいからとは限りません。税制がそう仕向けている。制度が需要を作る典型例です。
需要が制度から生まれているとき、制度が変われば需要も変わる。事業の前提がどこにあるかを見極める必要がある。制度依存の事業
Chapter 03設計リスクを、引き受ける
地主にとって最大の不安は、空室です。建てても入居者がいなければ、返済だけが残る。
サブリースは、この不安を消します。入居の有無にかかわらず、一定の家賃が支払われる。リスクを事業者が引き受けることで、地主は決断できる。
Chapter 04問題家賃保証の、限界
サブリース契約には、多くの場合家賃の見直し条項があります。周辺相場が下がれば、保証される家賃も下がる。
この点の説明が不十分なまま契約が結ばれたことが、社会問題になりました。「30年一括借り上げ」という言葉から、30年間同じ家賃が保証されると理解した地主が多かった。
近年は契約時の説明義務が法定されています。説明不足が業界全体の規制を招くという構造は、人材紹介にも当てはまります。
Chapter 05教訓説明責任という、事業の条件
この事例が人材業界に示すのは、相手が理解していないまま契約が進むことの危うさです。
候補者に条件を伝えるとき、不利になり得る点を先に説明しているか。試用期間、みなし残業、評価制度の実態。後から知らされるほど、信頼は失われます。
For Agentsこの物語を、面談でどう使うか
候補者に条件を説明するとき不利になり得る点を先に伝えてください。後から知らされるほど信頼は失われ、早期離職の原因になります。
制度に依存する事業を見るとき需要が制度から生まれている場合、制度が変われば需要も変わります。事業の前提がどこにあるかを確認してください。
業界の規制強化を理解するとき説明不足が業界全体の規制を招きます。個社の問題が業界の負担になる構造です。
KEY POINTS
この記事のポイント
1構造なぜ、地主は建てるのか更地のまま持っていると、相続税の評価額は高くなります。賃貸住宅を建てると、 土地と建物の評価が下がり、相続税の負担が軽くなる 。
2設計リスクを、引き受ける地主にとって最大の不安は、空室です。建てても入居者がいなければ、返済だけが残る。
3問題家賃保証の、限界サブリース契約には、多くの場合 家賃の見直し条項 があります。周辺相場が下がれば、保証される家賃も下がる。
この記事の情報源
- 企業の公式サイト(沿革、会社概要、代表メッセージ)
- 創業者・経営者が登場した公開インタビューおよび寄稿
- 新聞・経済メディアの報道
確かめられていないこと創業当時の社内の詳しい経緯や、公表されていない数値については、一次資料で裏づけられないため記載していません。本文中の「〜と語られる」「〜とされる」という表現は、関係者の証言や報道にもとづくもので、公式に確認されたものではありません。
よくある質問
A土地を持つ地主に賃貸住宅の建設を提案し、完成後は一括借り上げ(サブリース)で家賃を保証するモデルです。
A更地のままより賃貸住宅を建てたほうが相続税の評価額が下がるためです。税制が建てる動機を作っています。
A家賃の見直し条項があるにもかかわらず説明が不十分なまま契約され、長期にわたり同じ家賃が保証されると誤解された点です。
A相手が理解しないまま契約が進む危うさです。不利になり得る点を先に説明することが信頼の条件になります。
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執筆・編集: THE AGENT 編集部
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株式会社Sync Ascent(事業立ち上げ・採用コンサルティング)。数千名規模のキャリア支援と人材紹介事業立ち上げの実務経験に基づき、現場で使える情報だけをお届けします。|最終更新: 2026.09.20
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